多數人談澳洲房地產，第一時間想到的是住宅，也是目前澳洲房地產市場中最熱絡的一塊。進入澳洲市場時，最大的成本常常不是物業本身的價格，而是持有不動產後，後續長期產生的費用，在購買後要去規劃的是長期持有的計算，包括與富有經驗的專業會計師在稅務上的規劃。「買」一直以來都不是什麼大問題，但是在「養資產」上面就需要費點心了，對海外買家而言，真正的差別不是在房價，而在制度與稅負。
住宅 vs 商用 初期關鍵的差異
住宅房產
- 需申請 FIRB 等待審批
- 需支付FIRB 申請費
- 需額外支付 外國買家附加印花稅（依照各州約7~ 8%）
- 交易流程較複雜、整體成本偏高
商用不動產
- 不需要 FIRB
- 無 FIRB 申請費
- 不須繳納附加印花稅
- 制度單純、資金效率更高
用一個簡單數字來舉例
以雪梨地區 AUD 1,000,000 的物業為例：
- 住宅房產（海外買家）
➜FIRB：100萬澳元或以下: 約 $15,100 澳元
＊(200萬澳元或以下: 約 $30,300 澳元)
➜ 印花稅 多付 AUD 80,000 的額外印花稅（依各州規定7~8%)
共計多繳：95,100 澳元
*請注意這是海外買家額外印花稅，不包含原本就須繳納的印花稅，依照各州3.5%~ 5.5%。
- 工業／商用不動產
➜ 無上述額外制度成本
在初期的差異，往往不僅是幾萬澳元，持有後住宅房 與 商用資產在出租收益上差異更是直接被拉大，在住宅房出租情況下 outgoings 支出如 Council Rates、Water Rates、Land Tax、Insurance、Maintenance & Repairs 大多由屋主負擔，大大的侵蝕實際的收益，上述的outgoings 在商用不動產多由租方負擔。
建議有計畫長期持有不動產考量的朋友，相關稅務方面應該依照個人情況下去長期規劃。
- 住宅投資
表面支出低
實際自付比例高
現金流容易被侵蝕
- 商用投資
表面支出相當
實際多由租戶承擔
淨現金流更清楚、因租期長更可預測
一個好的資產，不一定是帶來資本利得，有的更是要帶來現金流量去支持你的資產擴張，相信商用不動產是你配置上不可或缺的選擇。
