許多海外投資者在進入澳洲市場時，首選往往是住宅。但在目前的稅務環境與政策下，商用/工業物業 (Commercial/Industrial) 的優勢其實更明顯，我幫大家整理了這份對比表。
當您在考慮投資回報時，不能只看「租金數字」，更要看淨回報 (Net Yield)。商用物業的 Net Lease 邏輯（租客負擔雜支outgoing）加上稅務減免，能為您的資產帶來更穩定的現金流。
說句老實話，商用門檻比較高，不是人人適合投資，今天就講主題不離題，外國人買商用跟住宅的差異！
不在於能不能買，而在於住宅有懲罰性稅制，商用沒有，這也是為什麼，很多外國投資人最後選擇商用不動產，是因為長期持有的成本結構比較合理。
外國人在澳洲 持有「商用不動產 vs 住宅不動產」的成本差異
拿雪梨當範例，請注意 比較的是「持有與買入成本結構」，非投報率。
一、Land Tax（土地稅）
-商用不動產（倉庫、工業、商業）
沒有外國人附加土地稅（Surcharge）
需繳低成本Land Tax（像是國內的土地稅）
成本屬於：可預期、固定型
-住宅不動產
❌需額外支付外國人 Land Tax Surcharge
❌每年土地稅明顯高於商用不動產
成本特性：
土地稅負重的多
對現金流壓力大
二、Stamp Duty（印花稅）
-商用不動產
需繳交一般印花稅
不需外國人印花稅加成
買入成本相對單純
-住宅不動產
需繳交一般印花稅
❌ 需額外支付 Foreign Buyer Stamp Duty Surcharge
❌ 一買入就多一大筆成本
三、FIRB（外國投資審批）
-商用不動產
小型工商業收購可免除 FIRB 申報
-住宅不動產
❌幾乎必須申請，條件與限制也多。
❌100萬內的房子課稅15,100，採級距課稅。
四、持有期間的實際感受差異
-商用不動產
Outgoings 房東支出佔少部分，幾乎房客負擔、成本結構清楚、可控，實際現金流較漂亮。
-住宅不動產
❌稅費難轉嫁，房東支出佔大部分，實際淨現金流容易被吃掉。
