多数人谈澳洲房地产，第一时间想到的是住宅，也是目前澳洲房地产市场中最热门的一块。进入澳洲市场时，最大的成本往往不是物业本身的价格，而是持有不动产后，后续长期产生的费用。在购买后需要规划的是长期持有的测算，包括与经验丰富的专业会计师在税务上的统筹安排。”买”从来都不是什么大问题，但在”养资产”上就需要花些心思了。对海外买家而言，真正的差别不在房价，而在制度与税负。
住宅 vs 商用 前期关键差异
住宅房产
- 需申请 FIRB，等待审批
- 需缴纳 FIRB 申请费
- 需额外缴纳境外买家附加印花税（各州约 7～8%）
- 交易流程较繁琐，综合成本偏高
商用不动产
- 无需申请 FIRB
- 无 FIRB 申请费
- 无需缴纳附加印花税
- 制度简单透明，资金使用效率更高
用一个简单数字来举例
以悉尼地区 AUD 1,000,000 的物业为例：
- 住宅房产（海外买家） ➜ FIRB 费用：100万澳元及以下约 $15,100 澳元（200万澳元及以下约 $30,300 澳元） ➜ 额外印花税：多缴约 AUD 80,000（依各州规定 7～8%） 合计额外支出：约 95,100 澳元 注：以上仅为境外买家额外印花税，不含原有印花税（各州约 3.5%～5.5%）
- 工业／商用不动产 ➜ 无上述额外制度成本
前期的差异往往不止几万澳元。持有后，住宅房产与商用资产在租金收益上的差距更是被直接拉大——住宅出租情况下，Council Rates、Water Rates、Land Tax、保险、维修等支出大多由业主承担，大幅侵蚀实际收益；而上述支出在商用不动产中，通常由承租方承担。
建议有长期持有不动产计划的朋友，相关税务问题应结合个人实际情况进行长期统筹规划。
- 住宅投资：表面支出较低，实际自付比例高，现金流容易被侵蚀
- 商用投资：表面支出相当，实际大多由租户承担，净现金流更清晰，租期较长、可预测性更强
一个好的资产，不一定只带来资本增值，更重要的是能带来持续现金流，支撑你的资产扩张。商用不动产，应当是你资产配置中不可或缺的选择。
了解更多商用地产，请参考知名开发商 hannas.com.au