Nelson
澳洲商用不動產的華語市場顧問
現於雪梨 Hannas 開發商團隊
「我相信多數投資人不缺資金，也不缺判斷力，真正的關鍵在於資訊落差。我所做的，不是推銷物件，而是翻譯澳洲市場的規則 從租賃結構、產業趨勢到資產如何轉化為穩定現金流。 我的目標，是讓華語投資人在這個透明穩健的市場中，不再只是觀望，而能真正參與、佈局與長線累積價值」
Hannas
Hannas 成立於 1988 年，是一家總部位於雪梨的家族持有不動產開發與土木基礎建設公司。38年來深耕市場，橫跨工業、住宅與商業領域，持續以卓越設計、創新思維與誠信精神打造具指標性的開發案。近年完成 Bluestone 工業園區與 The Harrington Collection 等代表作，並在全澳洲持續推動多項未來開發與基礎建設計畫。
商用物業服務流程
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選擇物業與意向書 (EOI)
▪️尋找物業： 買家根據投資目標（如零售、辦公室、工業倉庫）篩選物業。
▪️提交意向書 (EOI)： 澳洲商用物業常以招標（Expressions of Interest）方式出售。買家需提交意向書，列明出價、資產證明及初步條件。
▪️預留與訂金： 確定意向後，買家通常需支付一筆初始訂金（Initial Holding Deposit）以表示誠意，此費用在未簽約前通常可退。
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盡職調查 (Due Diligence )
▪️租約審核： 商用物業價值取決於租約。需檢查現有租客的租金、租期（WALE）、加租條款（Review）、管理費分擔（Outgoings）及租客背景。
▪️建築與環境檢查： 進行結構檢查、環境報告（尤其是工業用地）及區域規劃（Zoning）確認。
▪️法律審閱： 律師需審閱賣方提供的買賣合約（Contract of Sale）及物業所有權證明（Title）。
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簽定合同與支付首期
▪️正式簽約： 雙方就條款達成一致後簽署合約。請注意，商用物業通常沒有冷靜期（Cooling-off Period），一旦交換合約即具法律約束力。
▪️支付首期： 買家需在合約規定時間內（通常為簽約後）支付 10％ 的首期至律師或中介的信託帳戶。
▪️GST 處理： 確認該交易是否適用「經營中的企業（Going Concern）」免稅條款，這對現金流有影響。
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融資與貸款申請 (Commercial Financing)
▪️貸款評估： 商用貸款與住宅貸款不同，銀行會重點審查物業的收益率（Yield）和租約穩定性。
▪️估價報告： 銀行會指派專業估價師進行商業估價。
▪️準備期： 由於商用貸款審批較慢，建議至少在成交前 3 個月開始準備。
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交易完成 (Settlement)
▪️清算帳目： 律師會計算比例分攤費用（如地稅、市政費、水費以及尚未領取的租金分攤）。
▪️尾款支付： 在成交日，銀行發放貸款，買家支付剩餘款項及印花稅（Stamp Duty）。
▪️物業移交： 完成所有權轉讓，正式交接鑰匙及相關租約管理文件。
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商用資產管理服務
▪️租賃管理： 商業物業的管理可能涉及租金追討、租金調整執行、物業維修及與租客續約洽談。
▪️稅務安排： 提供專業建議，包括年度折舊報告（Depreciation Schedule）申請，以最大化稅務優惠。
▪️驗樓與交收： 確保物業設備（如 空調系統、消防設施）在交收時符合合約約定及法定安全標準。