Nelson
澳洲商用不动产的华语市场顾问
现于悉尼 Hannas 开发商团队
「我相信多数投资人不缺资金，也不缺判断力，真正的关键在于信息不对称。我所做的，不是推销项目，而是转译澳洲市场的规则——从租赁结构、行业趋势到资产如何转化为稳定现金流。
我的目标，是让华语投资人在这个透明稳健的市场中，不再只是观望，而能真正参与、布局与长线累积价值。」
Hannas
Hannas 成立于 1988 年，是一家总部位于悉尼的家族式房地产开发与土木基础设施建设公司。38 年来深耕市场，业务横跨工业、住宅与商业领域，持续以卓越设计、创新思维与诚信精神打造具标杆性的开发项目。近年来完成了 Bluestone 工业园区与 The Harrington Collection 等代表作，并在全澳洲持续推动多项未来开发与基础设施建计划。
商业物业服务流程
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标的选择与意向书 (EOI)
筛选物业： 买家根据投资目标（如零售、办公、工业仓储）筛选匹配资产。
提交意向书 (EOI)： 澳洲商业物业常以招标 (Expressions of Interest) 方式出售。买家需提交意向书，列明报价、资信证明及初步条款。
诚意金预留： 确定意向后，买家通常需支付一笔初始定金 (Initial Holding Deposit) 以表诚意。在正式签署合同前，该费用通常可退还。
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尽职调查 (Due Diligence)
租约审计： 商业物业的价值核心在于租约。需重点审查：租金水平、加权平均收益租期 (WALE)、租金递增条款 (Review)、持房成本分担 (Outgoings) 以及租户背景。
建筑与环境勘察： 进行结构检测、环境报告（尤其是工业用地需注意土壤污染风险）及区域规划 (Zoning) 确认。
法律合规审阅： 律师需审阅卖方提供的买卖合同 (Contract of Sale) 及产权证 (Title)。
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签署合同与支付首付款
正式签约： 双方就条款达成一致后签署合同。特别提醒： 澳洲商业物业交易通常没有冷静期 (Cooling-off Period)，一旦交换合同即具有法律约束力。
支付首付： 买家需在合同规定时间内（通常为签约当天或次日）支付 10% 的首付款至律师或中介的信托账户。
GST（商品及服务税）处理： 确认交易是否适用“在营企业 (Going Concern)”免税条款，这对投资者的现金流规划至关重要。
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融资与贷款申请 (Commercial Financing)
贷款评估： 商业贷款逻辑与住宅迥异，银行会重点审查物业的收益率 (Yield) 和租约的稳定性。
专业估值： 银行会指派专业的商业估值师进行资产评估。
审批周期： 由于商业贷款审批流程较长，建议至少在成交前 3 个月开始筹备。
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交易完成与结算 (Settlement)
账目清算： 律师会计算比例分摊费用（如土地税、市政费、水费以及尚未领取的租金分摊）。
尾款支付： 在成交日，银行发放贷款，买家支付剩余款项及印花税 (Stamp Duty)。
物业移交： 完成所有权转让，正式交接钥匙及相关租约管理文件。
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商业资产管理服务 (Asset Management)
租赁运营： 包括租金追缴、租金调增执行、物业日常维保及租户续约谈判。
税务优化： 提供专业建议，包括申请年度折旧报告 (Depreciation Schedule)，以最大化税务抵减优惠。
验房与交付： 确保物业设备（如空调系统、消防设施）在交接时符合合同约定及法定安全标准。