說句老實話，商用門檻比較高，不是人人適合投資，今天就講主題不離題，外國人買商用跟住宅的差異！不在於能不能買，而在於住宅有懲罰性稅制，商用沒有。
這也是為什麼，很多外國投資人最後選擇商用不動產，不是因為投機，而是因為長期持有的成本結構比較合理。
外國人在澳洲 持有「商用不動產 vs 住宅不動產」的成本差異
拿雪梨當範例，請注意 比較的是「持有與買入成本結構」，非投報率。
一、Land Tax（土地稅）
商用不動產（倉庫、工業、商業）
沒有外國人附加土地稅（Surcharge）
需繳低成本Land Tax（像是國內的土地稅）
成本屬於：可預期、固定型
住宅不動產
需額外支付外國人 Land Tax Surcharge
每年土地稅明顯高於商用不動產
成本特性：土地稅負重的多、對現金流壓力大
二、Stamp Duty（印花稅）
商用不動產
需繳交一般印花稅
不需外國人印花稅加成
買入成本相對單純
住宅不動產
需繳交一般印花稅
需額外支付 Foreign Buyer Stamp Duty Surcharge
一買入就多一大筆成本
三、FIRB（外國投資審批）
商用不動產
小型工商業收購可免除 FIRB 申報 住宅不動產
幾乎必須申請，條件與限制也多。
100萬內的房子課稅15,100，採級距課稅。
四、持有期間的實際感受差異
商用不動產
Outgoings 房東支出佔少部分，幾乎房客負擔、成本結構清楚、可控，實際現金流較漂亮。
住宅不動產
稅費難轉嫁，房東支出佔大部分，實際淨現金流容易被吃掉。
五、簡化對照表
